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AG les limites du pouvoirSi c’est expressément précisé dans le pouvoir.

En effet, si vous ne pouvez assister à une assemblée générale et que vous donnez un pouvoir une tierce personne celle-ci ne pourra pas à son tour déléguer le pouvoir à une autre personne sans votre consentement expresse.

Comme l’indique ici Maitre SABATIER

Si l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat » (en cas de départ en cours d’assemblée par exemple) il ne prévoit rien concernant la possibilité pour le mandataire de subdéléguer ce droit de vote.La Cour de cassation dans un arrêt du 30 mars 2017 n°16-13249 précise que si la subdélégation de mandat de vote est possible, celle-ci doit cependant résulter d’une autorisation expresse et écrite du copropriétaire ayant donné mandat.

Ci dessous un article intéressant écrit par Maître Sabatié.

Il intéresse autant les syndics que les copropriétaires.

« Le décret le contenu de la fiche synthétique de la copropriété a été publié le 21 décembre 2016. Le point sur les règles du jeu.

photo : cyril-sabatie

Le Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 est enfin paru au Journal officiel du 23 décembre 2016, 2 ans et demi après son instauration… En effet, agents immobiliers et syndics attendaient ce décret depuis son annonce par la loi dite Alur du 24 mars 2014.

La fiche synthétique est un nouveau document qui regroupe les données financières et techniques essentielles de la copropriété et de son bâti.

Elle est établie, puis actualisée une fois par an par le représentant légal de la copropriété (syndic ou administrateur provisoire) pour être mise à la disposition des copropriétaires et des futurs acquéreurs d’un lot de copropriété.

La communication de la fiche synthétique est supposée permettre d’informer les candidats à l’acquisition de lots sur les caractéristiques essentielles de la copropriété dans laquelle l’achat est envisagé.

Pour mémoire l’article 8-2 précité dispose notamment que « le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti » dont le contenu est défini par ce décret du 21 décembre.  « »Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année. Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. »

 

Par ailleurs l’article L.721-2 du code de la construction (CCH) prévoit qu’en cas de vente d’un lot ou lors de la cession d’un droit réel immobilier portant sur un lot de copropriété, la fiche synthétique doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Ce décret est entré en vigueur le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, et par la suite au 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et au 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires.

Chaque copropriété doit donc comporter une fiche synthétique, véritable fiche de synthèse de l’immeuble comportant les six catégories d’information suivantes :

– l’identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie (nom, adresse, numéro d’immatriculation, etc.)

– l’identité du syndic ou de l’administrateur provisoire ayant établi la fiche (nom, adresse, SIRET, etc.)

– l’organisation juridique de la copropriété  (syndicat principal, secondaire, etc.)

– les caractéristiques techniques de la copropriété (nombre de lots, de bâtiments, etc.)

– les équipements de la copropriété (type de chauffage, ascenseurs, etc.)

– les caractéristiques financières de la copropriété (dates d’exercice comptable, dettes fournisseurs, montant des impayés, etc.)

Les données correspondantes doivent être établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés.

Les petits syndicats relevant de l’article 14-3 alinéa 2 de la loi de1965 (moins de dix lots et disposant d’un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros) ne sont toutefois pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.

Cette fiche synthétique devrait faciliter le remplissage des annonces immobilières et publicités pour les agents immobiliers, puisqu’elle comporte toutes les informations exigées par l’article L.721-1 du CCH (nombre de lots, montant moyen annuel de la quote-part de charges, procédure de difficulté éventuelle).

Le décret prévoit en outre que la fiche synthétique peut être extraite du registre national d’immatriculation. La fiche doit alors indiquer la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal« .

Si la fiche est établie sans passer par le registre de l’Anah, la fiche doit cette fois mentionner la date de sa délivrance et comporter le cachet et la signature de l’émetteur.

Enfin, l’article 8-2 de la loi de 1965 précitée, dispose également que « le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice ». Preuve de l’importance que le législateur a entendu donner à l’établissement et à la communication de cette fiche. »

L’article original ici.

 

La lecture des arrêtes de comptes que fourni le syndic est une très utile pour essayer de trouver les économies possibles sur les charges de copropriétés.

Voici quelques exemples de poste de charges que vous pouvez facilement contrôler.

  • Ascenseur : si le montant annuel dépasse les 2000 euros par cabine et que votre immeuble à moins de 10 étages vous pouvez trouver moins cher ou renégociez le contrat.
  • Porte de garage : Sauf cas particulier le montant annuel du contrat ne doit pas dépasser 800 euros pour une porte de garage basculante classique, si vous payez plus faite jouer la concurrence.
  • Le prix du m3 d’eau chaude sanitaire ne doit pas dépasser 10 euro, si c’est votre cas tant mieux. Mais sachez qu’il y a des copropriétés qui payent jusqu’a 18 euro le M3 ! demandez à votre syndic des explications si vous payez plus de 10 euros.

D’autres postes de charges peuvent être analysé mais demande une réelle expertise.

 

J’ouvre ici un chapitre concernant les qualités attendues par les copropriétaires et le conseil syndical de leur syndic de copropriété. Et pour ouvrir ce chapitre, j’aborde ici la question de la PROXIMITÉ.

Proximité de lieu ou d'intérêt.

Proximité de lieu ou d’intérêt.

Comme je l’ai déjà abordé sur mon blog, le développement des syndics en-ligne marque-t-il un des-intérêt par les copropriétaires de la proximité géographique du syndic ? La réponse est non bien entendu, la seule motivation des copropriétaires à s’adresser à un syndic en-ligne est le coût et uniquement le coût et c’est pourquoi il s’agit à mon avis d’un micro-marché qui intéresse les toutes petites copropriétés.

Mais pour revenir à la PROXIMITÉ, on s’aperçoit que la perception que chacun en a est différente et que souvent l’on confond PROXIMITÉ avec RÉACTIVITÉ. En effet, à quoi sert un syndic en bas de son immeuble si lorsque l’on a un problème le gestionnaire vienne qu’une semaine après !!! ou plus certains diront … Read More →

Cette question revient dans toutes les bouches aux assemblées générales et tous les ans, les charges continuent à progresser.comment maîtriser ses charges ?

La réponse n’est pas simple car les facteurs aggravation des charges sont nombreux et beaucoup ne sont pas ajustables par le syndic ou les copropriétaires.

Dans cette catégorie de charges incompressibles nous trouvons par exemple : La taxe foncière dont le montant est fixé par les pouvoirs publics. Il existe dans de rare cas la possibilité de revoir l’assiette mais pour cela faut-il déjà connaître sur quoi repose la taxe, piscine, loge, local, etc …

Et puis il y a les charges partiellement incompressibles sur lequels les copropriétaires et le syndic peuvent intervenir :

Sur la facture d’eau, d’électricité et de chauffage ; au plus simple en renégociant le prix unitaire mais attention aux miroirs aux alouettes car certains contrats paraissent alléchants … et en faisant des investissements judicieux en réduisant la consommation d’électricité, d’eau et de combustible (gaz, fuel, etc..).

Enfin il y a des charges qui contribuent sont directement liées au niveau d’exigence de la copropriété, comme par exemple les espaces verts dont la fréquence de passage du jardinier influe le prix de la prestation mais aussi la qualité des espaces verts attendue par les résidents.

Alors comment faire ?

Il convient donc d’établir un dossier comprenant un tableau des contrats en cours avec les montants et les dates d’échéances avec les délais de préavis. Faire un diagnostic des équipements de production de chauffage, de distribution de l’eau afin de voir si des solutions techniques permettent de trouver des économies de consommables.

Vous pourrez avec ses outils et quelques autres, proposer à la prochaine assemblée des résolutions concrètes permettant la maîtrise des charges et du budget de la copropriété.

Un syndic pas cher peu vous coûter très cher.

Un syndic pas cher peu vous coûter très cher.

« Monsieur le syndic, nous vous demandons des devis car nous voulons payer le moins cher possible », voilà une phrase que j’entends régulièrement. Le bon sens voudrait que l’on choisisse systématiquement le prestataire le moins cher mais dans les faits le moins cher d’aujourd’hui peut être le plus cher demain. Voici quelques exemples, vous prenez la maintenance des portes de garages, en général les prix oscilles entre 300 et 350 €/an.  La bataille entre les fournisseurs porte sur 20/30 € an alors pourquoi ne pas choisir le moins cher ? Tout simplement que le chiffre d’affaire ne se fait pas sur le contrat de maintenance mais sur l’entretien et les réparations de la porte de garage. Et là les différences sont loin d’être anodine. Les prix d’un palpeur, d’un moteur, d’une carte électronique ou tout simplement des émetteurs peuvent variés de 15, 20 voir 30%. Alors vous comprendrez mieux que les 20/30 € par an d’écart ne pèse pas lourds lorsqu’il faut changer le bras d’un portail à plusieurs milliers d’euros. Mais cet exemple est aussi valable pour les ascenseurs, l’entretien des VMC, chaufferie, etc… Alors avant de s’engager sur le contrat le moins cher il faut étudier les prix des prestations hors contrat et comparer. Mais là encore faut-il que l’on prenne le temps…Et comme on dit le temps c’est de l’argent. Alors avant de faire baisser les honoraires de votre syndic assurez vous qu’il soit suffisamment rémunéré pour le temps qu’il doit vous consacrer. Avoir des honoraires de syndic bas c’est prendre le risque que celui ne vous consacre pas suffisamment de temps et c’est ce qu’il y a de plus précieux chez un syndic.

Voilà il ne reste plus que quelques jours avant l’ouverture de la nouvelle agence de Carros. Bien entendu, nous avions déjà un site internet http://www.100immo.fr que nous allons amélioré dans les prochaines semaines mais il était important pour notre développement d’ouvrir un nouvelle agence immobilière sur Carros (06). A partir du 2 septembre, Catherine Rigato et Marie-Laure Cazaux pourront recevoir nos clients sur ce nouveau point d’accueil après celui de Gattières que nous avons ouvert fin 2008. La question que l’on me pose souvent c’est pourquoi ouvrir une nouvelle agence sur Carros alors qu’il y en a déjà Trois, que l’immobilier va mal et que vous avez déjà une agence à 5 km de là. Pour faire simple dans ma réponse, voici les éléments qui nous ont fait faire ce choix.

100%immo, propose des services qu’aucune des autres agences de Carros n’est en mesure d’offrir. 100%immo c’est la plus large gamme de services immobilier possible, puisque en plus de la vente et de la location, nous proposons de gérer les locations avec une offre commerciale ultra compétitive tant sur la qualité des garanties proposées (assurance risque locatif) que sur leurs couts.
Nous proposons nos services de syndic de copropriété dans une ville ou seuls les syndics venant de Nice, St Laurent, Cagnes et même Antibes venaient proposer leurs services. Maintenant les copropriétaires de Carros trouveront dans la ville un syndic de copropriété professionnel.

Sans parler du conseil sur la gestion de patrimoine immobilier tant sur le plan juridique, fiscal et bien entendu financier.

100%immo est le fruit de plus de 25 années d’expérience dans les métiers de l’immobilier et d’un savoir faire innovant au service exclusif de nos clients.

Alors rendez-vous à Carros, le 2 septembre pour nous rencontrer et parler de vos projets …

Agence immobiliere a carros 04 22 13 54 00

 

Depuis des dizaines d’années, les grands groupes maintiennent la pressions sur les syndicats professionnels pour défendre le principe du compte bancaire unique.
L’argument consistant pour certains syndicats (FNAIM, UNIS)à ne pas prendre partis revient à défendre le pré carré des holdings financières propriétaires des syndics comme Foncia, Nexity-Lamy, Citya, etc.

Comme le bon sens ne l’emporte-t-il pas dans cette affaire. Pourquoi mélanger l’argent de la résidence XXX de Nice avec celui de la copropriété YYY de Saint Laurent du Var ou est l’intérêt du consommateur ?
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