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Souvent les vendeurs nous interrogent sur l’état du marché, le juste prix de leurs biens. Cette demande légitime était il y a encore 2/3 ans facile à satisfaire car bien que la crise fut amorcée l’économie de la zone euro n’en était pas encore arrivée ou nous sommes aujourd’hui.

Aujourd’hui, le marché c’est complétement retourné en moins de 3 ans en passant d’un marché de vendeurs (ceux-ci dictant leurs conditions) à un marché d’acheteurs. Nous devons prendre en compte cette considération car nous le verrons plus loin, cette situation sera décisive dans l’approche du prix de vente si l’on passe coup sur coup du statut de vendeur à celui d’acheteur.

L’approche de l’agent immobilier sera de connaitre les motivations du vendeur. A cette question pourquoi vendez-vous ? 3 réponses sont possible …

La première, je vends pour acheter plus grand ou plus petit, pour me rapprocher du centre ville ou pour acheter deux autres logements (suite à un divorce par exemple)La deuxième, je vends car je viens d’hériter et je veux monétiser mon patrimoine immobilier …
La troisième, pour des raisons économiques, exemple  « je ne peux plus payer le prêt relais… »

Pour le troisième cas, pas de solution, plus vite le bien sera vendu plus la perte sera limitée, il convient donc d’adopter un profil  » bonne affaire à faire » car à ce rythme la baisse des prix va s’accentuer dans les prochains mois. Pour le vendeur il faut vraiment créer un appel d’air en démarquant son bien des autres mis en vente.
Pour le deuxième car, soit vous avez les moyens d’attendre 2/3 ans et dans se cas mettez en location votre logement et attendez des jours meilleurs. N’oubliez pas que sur le long terme l’immobilier est le placement le plus sur.

Enfin pour le premier cas qui est le plus courant aussi, nous vous conseillons ceci.  Votre position de vendeur est provisoire et il faut que cette situation soit la plus brève possible, fiez-vous à l’estimation de votre agent immobilier (faite il y a moins de 3 mois bien sur) et écoutez ses conseils car il faudra être réactif et en veille par rapport aux autres biens mis sur le marché et surtout si vous avez le bonheur d’avoir une offre, mettez votre orgueil de coté et rappelez vous que vous allez bientôt devenir un acheteur ! Et oui, car si en plus votre projet vous transporte vers d’autres régions en France, vous allez vous apercevoir que les prix ont encore plus chutés et que si vous aviez accordé 15% de remise sur le prix que vous vous étiez fixé, en achetant dans le sud-ouest, en région centre ou en Bretagne, vous vous apercevrez que le prix ont encore plus baissé et que finalement votre pouvoir d’achat est non seulement le même qu’il y 3 ans mais dans certains cas votre pouvoir d’achat est encore meilleur.

 

 

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Souvent, je suis interrogé par des copropriétés qui souhaite changer de syndic de copropriété et je suis obligé de ne pas donné suite car celles-ci sont à plus de 20 minutes de nos bureaux de Carros et Gattières.

Alors pourquoi refuser de nouveaux contrats ?

L’explication est simple, comment rendre un service de qualité si la résidence a gérer est à plus de 20 minutes, le gestionnaire hésitera à prendre plus d’une heure de son temps pour venir sur la résidence (30 mn aller, 30 mn retour) et les copropriétaires hésiterons à ce rendre dans les bureaux du syndic si celui-ci est trop loin.

Bien qu’il ne s’agit pas du seul critère dans le choix du syndic de copropriété, celui-ci est souvent l’origine de l’insatisfaction des résidents.

 

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Pour commencer il y a deux catégories de mandat exclusifs ;

– Le mandat exclusif, tout seul je suis le maître du monde ;o)
Le mandat exclusif multi-diffusé …

Le premier n’a aucun intérêt puisque l’agent immobilier est seul pour essayer de vendre le bien que l’on vient de lui confier.

Dans le deuxième, les choses sont bien différentes car exclusif n’a jamais voulu dire seul (comme dans le cas précédent) mais veut dire que le vendeur charge un interlocuteur exclusif pour vendre son bien. Charge à cet interlocuteur de diffuser le plus largement le bien à vendre. Vous l’avez bien compris, l’interlocuteur c’est un agent immobilier membre d’une bourse immobilière ou d’un MLS et qui pourra dans les heures qui vont suivre la signature du mandat diffusé l’affaire à vendre auprès de ses confrères membre de la même organisation. A titre d’exemple le MLS COTE D’AZUR est une association regroupant pas moins de 500 agents immobiliers indépendant ou franchisé et même filiale de groupe nationaux.

En résumé, confier la vente d’un bien en exclusivité multi-diffusé est sans contexte la meilleure façon de vendre son bien par l’intermédiaire d’un professionnel.

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Les administrateurs de biens sont des gens comme tout le monde, ils adorent quand les choses roulent et lorsqu’un candidat locataire a bien préparer son rendez-vous de visite il part déjà avec une bonne avance sur les autres concurrents (n’ayons pas peur des mots c’est souvent le cas 3/4 candidats sur la ligne de départ et un seul à l’arrivée).

Voici quelques conseils bien utile :
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Depuis des dizaines d’années, les grands groupes maintiennent la pressions sur les syndicats professionnels pour défendre le principe du compte bancaire unique.
L’argument consistant pour certains syndicats (FNAIM, UNIS)à ne pas prendre partis revient à défendre le pré carré des holdings financières propriétaires des syndics comme Foncia, Nexity-Lamy, Citya, etc.

Comme le bon sens ne l’emporte-t-il pas dans cette affaire. Pourquoi mélanger l’argent de la résidence XXX de Nice avec celui de la copropriété YYY de Saint Laurent du Var ou est l’intérêt du consommateur ?
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