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Certains propriétaires souhaitent conservé la gestion de leur bien tout en confiant la recherche des locataires à une agence immobilière. Ils franchissent le pas de la porte de l’agence, nous interrogent sur nos méthodes de sélections, de visites et d’études de dossier et après une heure de discussion, convaincu du sérieux de l’agent immobilier face à eux se pose la question comment faire ?

Il existe un mandat de location qui permet à un propriétaire de confier la location de son bien à un agent immobilier tout en conservant la gestion quotidienne et la perception des loyers. Les modalités financières diffèrent d’une agence à l’autre mais les conditions générales sont les mêmes.

Oui mais pourquoi chez 100%immo, vous n’acceptez que des mandats de location exclusifs ? pourquoi pas des mandats simples ?

Parce que nos méthodes de sélections des locataires reposent sur une étude sérieuse, documentée et vérifiée qui prend parfois plusieurs jours et qui ne peut résister à la pression de louer plus vite que son confrère. Le propriétaire se voyant proposer plusieurs candidats sans savoir si c’est le meilleur. Si le loyer est raisonnable et le logement de qualité le bien immobilier sera loué sans problème et c’est donc la selection du locataire qui reste le plus important.

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Au 1er mars 2014, les frais dit de notaire augmentent de 0.07 % ce qui sur une vente de 300.000 € représente 210 €. A qui devons nous cette augmentation ? Et bien à l’alliance parfaite de nos élus qu’ils soient locaux ou nationaux. En effet, l’état a autorisé les départements à augmenter leurs taxes sur l’immobilier avec un plafond de 0.07%. Le gouvernement a ainsi autoriser sans qu’il le fasse lui même a majorer les impôts des Français. Mais par n’importe lequel Français, celui qui achète, celui qui parie sur l’avenir (si si il y en a encore !) celui qui s’endette pour améliorer son quotidien.  Tout le monde se dit que cette mesure d’un gouvernement de gauche ne va pas être suivie par les départements de droite, et bien si l’on prend juste l’exemple des alpes maritimes nos conseillers généraux ont non seulement voté la majoration mais en plus en appliquant le taux maxi. Comme tout les professionnels de l’immobilier le savent tout les gouvernants utilise l’immobilier comme une rente captive (Bien que de plus en plus de Français délocalisent leurs résidences principales dans d’autres pays). Entre les plus values immobilières revues et corrigées votées sous l’ancien gouvernement et l’augmentation des taxes, chacun y va de son ingéniosité pour un peu plus charger la barque.

Il est vrai que la pierre malgré tout, reste le placement le plus sur, le plus stable et encore le plus rentable mais jusqu’à quand ? Depuis quelques semaines, les prix annoncés sur les sites internet sont en baisse significative, les vendeurs réalisent (enfin diront certains) que la valeur de leurs villas a baisser depuis 2008 et que si l’on n’a pas vendu dans les 6 mois c’est que le prix en trop élevé.

Après cette augmentation de taxe, nous avons tous le regard fixé sur les taux d’intérêts qui si ceux-ci devait augmenter ne serait-ce que 1/2 point mettrait à mal toutes les perspectives de reprise de l’immobilier pour les 18 prochains mois.

Augmentation des taxes sur les frais de notaire.

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L’année 2013 s’achève et c’est maintenant 2014 qui s’ouvre sur nos agendas.

Si bien entendu, nous attendons de cette nouvelle année, une santé de fer pour nous et nos proches, de l’amour et de l’amitié entre tous les hommes et les femmes de cette petite planète bleue si fragile et pourtant si belle. Il faut reconnaitre que le quotidien et les petits bobos de la vie nous rattrape et nous ramène à des vues plus terre à terre.
Qui se souvient de ses espoirs et bonnes résolutions prises le 1 er janvier 2013 ???  Arrêtons là de nous faire du mal !

Je ne peux que penser aux êtres qui nous sont si proches et si chers et c’est vers eux que toutes mes pensées vont en cette journée. Pas de vaines promesses ni de faux espoir, seulement une pensée sincère vers ceux que nous aimons.

Bonne année à tous.

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Souvent nos clients nous font la remarque sur le fait que dans les programmes neufs les salles de bains sont parfois plus grandes que les chambres et qu’il y a des personnes qui se garent sur les emplacements pour handicapés dans les parkings en sous-sol des ensembles résidentiels sans aucun risque d’amende. Et en effet, en regardant les plans des programmes immobiliers neufs comme celui du Village Saint Pierre à Carros, nous constatons que les salles de bains sont non seulement très grandes mais en plus la taille ne permet pas de faire plus de rangement !

Programme immobilier neuf Carros

La réponse nous la connaissons depuis déjà pas mal d’année et les promoteurs sont confrontés à des normes qui comme toujours partent d’une bonne intention mais finissent par être contre productive car pensées par personnes incompétentes (des fois faut le dire et ça fait du bien). L’idée de départ, c’est d’offrir aux personnes à mobilité réduite des logements adaptés à leurs handicaps, là il n’y a rien à dire. Mais là ou ça dérape c’est que le législateur c’est à dire nos députés, n’ont rien trouvé de mieux que d’obliger les promoteurs à faire tout les logements d’un programme immobilier sur la base de norme d’accessibilité pour handicapé !!! Pourquoi ne pas avoir faire un quota de 10% par exemple, mystère. Résultat, les promoteurs immobiliers sont obligés de faire des places de parkings handicapés mais ils peuvent les vendre à des personnes valides. Résultat, des handicapés sur louent ou achètent des places de parkings « normale » et ne peuvent avoir accès aux places « adaptées » car déjà vendue ou louée à des personnes valides.

Mais pourquoi imposer au bien immobilier neuf des normes que l’on n’impose pas aux autres secteurs d’activités comme l’automobile. Pourquoi ma twingo n’est pas adaptée pour une personne à mobilité réduite ? Alors que tous les studios de France et de Carros sont adaptés ? Pour moi une seule réponse possible, la puissance des lobbies.

La règle de bon sens ne l’a pas emporté et malheureusement ce n’est pas terminé.

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Loi ALUR pour en savoir plus ...

Ministère du Logement

Le parlement et le sénat ont approuvés le texte de loi proposé par Madame le Ministre Cécile DUFLOT. Cette nouvelle loi va profondément modifier les règles qui régissent les relations entre locataires et bailleurs, entre copropriétaires et syndic et aussi les règles qui régissent les métiers d’agent immobilier, de syndic de copropriété et de gérant d’immeuble. La loi porte sur d’autres sujets comme l’urbanisme mais bien modestement je me contenterai de donner mon avis sur les sujets que je connais assez bien.

Les professionnels de l’immobilier sont très remontés contre cette loi et beaucoup de particuliers ne comprennent pas pourquoi et en quoi cette loi n’est pas juste. Je vais donc taché d’expliquer les bons cotés de cette loi (si si il y en a) et les mauvais cotés mais aussi les effets pervers sur le marché de l’immobilier.

Voici les points que je vais aborder au fil du temps.
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Nous habitons une région (alpes maritimes) réputée sur ses tensions sur les loyers. Il suffit de voir le loyer d’un 2 pièces sur Nice ou sur Gattières pour s’apercevoir que cela rien à voir avec les loyers pratiqués sur Clermond Ferrand.

Les raisons sont multiples et bien connues. Néanmoins, depuis maintenant 12 mois, nous constatons un tassement des prix. En effet, il nous arrive maintenant systématiquement de demander à nos propriétaires d’annuler les augmentations de loyer pratiqués sur les 4/5 dernières années  lors qu’il vient le moment de relouer le logement.
Pourquoi ?
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Avec l’ouverture de l’agence de CARROS, nous recherchons activement un ou une agent immobilier expérimenté(e), avec un statut d’agent commercial (auto-entrepreneur accepté). Sa mission répondre à la demande des clients de Carros et sa région suite à l’ouverture de notre agence immobilière.

La rémunération est calculée en fonction de l’expérience du candidat(e).

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Ci-dessous un article qui permet de comprendre le nouveau dispositif fiscal concernant les plus values immobilières.

En quelques lignes :

A partir de 22 années de détention, il n’y pas d’impôt sur la plus value immobilière, mais la plus value reste assujettie aux prélèvements sociaux ce qui m’empêche de dire que nous revenons avant la loi promulgué sous l’ancien Président de la République qui avait eu à l’époque la mauvaise idée de rallonger à 30 années la durée de détention d’un bien immobilier pour être exonéré sur la taxe sur les plus values immobilières.

Et si vous vendez avant AOUT 2014, vous bénéficiez d’un abattement sur l’assiette de l’impôt de 25%, alors c’est le moment ou jamais de vendre ses biens immobiliers (hors résidence principale, car elle a toujours été exonérée).

Et pour ceux qui pensent qu’il vaut mieux attendre … pourquoi pas un changement de majorité politique, un simple rappel sur le fait que l’alourdissement des impôts sur les plus values immobilières a été voté par la majorité UMP et sous la Présidence de Mr SARKOZY… Alors mieux vaut tenir que courir.

******* extrait *****

Le nouveau barème fiscal des plus-values immobilières, particulièrement favorable aux vendeurs, vient d’être dévoilé par l’administration fiscale.
BOI-RFPI-PVI-20-20 du 9 août 2013

La réforme sur le calcul des plus-values immobilières annoncée par le Président de la République sera applicable à compter du 1er septembre 2013. Les dispositions prises se révèlent, à ce titre, particulièrement favorables aux propriétaires qui souhaitent vendre leur bien immobilier.

 

Précision :  ces mesures seront intégrées dans le projet de loi de finances pour 2014.

L’abattement pour durée de détention

Les modalités de calcul de l’abattement sur les plus-values immobilières, qui varie selon la durée de détention du bien immobilier, viennent d’être modifiées pour les biens autres que les terrains à bâtir (et autres que la résidence principale).

 

Important :  les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention concernant les cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant demeurent identiques à celles applicables pour les cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013.

Cette nouvelle réforme établit une distinction pour les modalités de détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu (au taux de 19 %) et aux prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %).

En matière d’impôt sur le revenu

À partir du 1er septembre prochain, l’abattement pour durée de détention conduira à une exonération totale de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans (contre 30 ans précédemment) Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention sera de :

– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;

– 4 % au terme de la 22ème année de détention.

En matière de prélèvements sociaux

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention est moins favorable. L’abattement s’établira à :

– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;

– 1,60 % pour la 22ème année de détention ;

– 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Au total, l’exonération des prélèvements sociaux demeurera ainsi acquise au-delà d’un délai de détention de 30 ans.

Un abattement temporaire de 25 %  

Les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers ou de droits s’y rapportant (bureaux, logements, constructions, terres, usufruit, nue-propriété…), intervenant à compter du 1er septembre 2013 et jusqu’au 31 aout 2014, bénéficieront d’un abattement exceptionnel de 25 % et ce, quelle que soit la durée de détention du bien.

 

À savoir :  l’abattement exceptionnel est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières. Il est en conséquence appliqué une fois pris en compte l’abattement pour durée de détention.

Autre bonne nouvelle pour le vendeur, l’abattement exceptionnel est applicable pour la détermination de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux.

Cet abattement exceptionnel ne s’applique toutefois pas aux cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, de son partenaire pacsé, de son concubin notoire, d’un ascendant ou d’un descendant ou de l’une ou plusieurs des personnes précitées. Il en est de même lorsque la cession concerne une société (une SCI notamment) dont l’une de ces personnes est associée ou le devient à l’occasion de cette cession.

 

À noter :  sont aussi exclus de ce dispositif les terrains à bâtir ou les droits s’y rapportant, les droits représentatifs d’un patrimoine fiduciaire ainsi que les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière et de fonds de placement immobilier.

Article du 21/08/2013 – © Copyright SID Presse – 2013

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Voilà il ne reste plus que quelques jours avant l’ouverture de la nouvelle agence de Carros. Bien entendu, nous avions déjà un site internet http://www.100immo.fr que nous allons amélioré dans les prochaines semaines mais il était important pour notre développement d’ouvrir un nouvelle agence immobilière sur Carros (06). A partir du 2 septembre, Catherine Rigato et Marie-Laure Cazaux pourront recevoir nos clients sur ce nouveau point d’accueil après celui de Gattières que nous avons ouvert fin 2008. La question que l’on me pose souvent c’est pourquoi ouvrir une nouvelle agence sur Carros alors qu’il y en a déjà Trois, que l’immobilier va mal et que vous avez déjà une agence à 5 km de là. Pour faire simple dans ma réponse, voici les éléments qui nous ont fait faire ce choix.

100%immo, propose des services qu’aucune des autres agences de Carros n’est en mesure d’offrir. 100%immo c’est la plus large gamme de services immobilier possible, puisque en plus de la vente et de la location, nous proposons de gérer les locations avec une offre commerciale ultra compétitive tant sur la qualité des garanties proposées (assurance risque locatif) que sur leurs couts.
Nous proposons nos services de syndic de copropriété dans une ville ou seuls les syndics venant de Nice, St Laurent, Cagnes et même Antibes venaient proposer leurs services. Maintenant les copropriétaires de Carros trouveront dans la ville un syndic de copropriété professionnel.

Sans parler du conseil sur la gestion de patrimoine immobilier tant sur le plan juridique, fiscal et bien entendu financier.

100%immo est le fruit de plus de 25 années d’expérience dans les métiers de l’immobilier et d’un savoir faire innovant au service exclusif de nos clients.

Alors rendez-vous à Carros, le 2 septembre pour nous rencontrer et parler de vos projets …

Agence immobiliere a carros 04 22 13 54 00

 

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A l’heure ou la Ministre de tutelle, présente son projet de loi sur les rapports entre propriétaires, locataires et gérant, il est bon de rappeler que bien que le service de gestion de location est entièrement pris en charge par le propriétaire (c’est lui en effet qui paye les honoraires et lui seul) les locataires sont les principaux bénéficiaires des services d’un professionnel aguerrit aux différents problèmes de la location d’un bien immobilier. Si l’on devait donner quelques chiffres, sur 10 appels téléphoniques que nous traitons pour un logement 9 viennent des locataires. Combien de fois, le gérant est-il au téléphone auprès du propriétaire pour valider des demandes des locataires légitimes. Les tribunaux d’instances, les commissions de conciliation  sont encombrés par des litiges entre particuliers (propriétaire vs/ locataire)   par manque de connaissance de part et d’autres des droits et devoirs de chacun.

Les services payés par le propriétaire bénéficie donc aussi au locataire alors pourquoi Madame la Ministre veut-elle faire supporter les honoraires de recherche de locataire uniquement au propriétaire, là est la question, par dogme ? par méconnaissance du métier ? ni l’un ni l’autre bien sur mais tout simplement pour des raisons politiques. Le gouvernement actuel est très largement soutenu par un électorat de locataires, en supprimant la part des locataires sur les honoraires de recherche, Madame la Ministre donne des gages à son électorat.

C’est triste mais depuis la nuit des temps nos élus n’agissent souvent que par clientélisme. Encore une fois, une loi imparfaite (certains points sont des avancées positives) qui risque de rendre encore plus difficile l’accès aux logements pour les candidats locataires et notamment les plus fragiles. Dommage …