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expert immobilier, evaluation de villa et d'appartement

Il arrive parfois un moment dans sa vie ou l’on doit vendre un bien immobilier. Depuis 20 ans les comportements des acheteurs ont bien changés et l’arrivée des technologies de l’internet y a largement contribué.

La profusion de sites internet, de portails ou d’annonces immobilières offre un large choix pour mettre en place sa stratégie pour vendre mais ne résout pas au principal problème que pose la question du « a quel prix ? »  Certains sites s’essaye à l’exercice mais ne permettent pas d’avoir un prix précis. Les estimations des agents immobiliers (AI) ne sont pas objectives puisque l’intérêt de l’AI est de vendre et si possible le plus rapidement possible. Les estimations faites par des agents immobiliers sont aussi sujettes à controverses car comment fixer un prix sans une analyse complète et détaillée du marché ou se trouve le bien à vendre. Il est vrai que de fournir un service gratuitement entame sérieusement l’application que l’agent immobilier voudra bien fournir car qui aujourd’hui accepte de travailler gratuitement ? On ne peut donc blâmer les agents immobiliers sauf à avoir bradé un service qui apporte une réelle valeurs ajoutée.  Quand après avoir consulter trois agents immobiliers vous obtenez trois valeurs différentes avec des écarts de plus de 10% le vendeur ne sera pas plus avancé pour savoir quel sera le prix de mise en vente de son bien.

Alors vers qui s’adressé ? la réponse est simple … l’expert évaluateur immobilier.

Qu’est ce q’un expert évaluateur immobilier ? C’est un professionnel expérimenté (en effet, seul les années d’expériences peuvent garantir une analyse sérieuse et documentée) qui n’est pas parti prenante à la transaction. Il n’est donc pas intéressé par la vente du bien et encore moins par une quelconque négociation. Son seul intérêt est le sérieux et l’exhaustivité de son évaluation. Il est rémunéré pour son travail, le temps qu’il consacre à visiter le bien (de 1 ou 3 heures) du temps qu’il consacre à mener son étude de marché et enfin sur la remise d’un dossier complet d’évaluation.

L’intérêt pour le futur vendeur, c’est que quelque soit sa stratégie (vente directe entre particulier, vente par agence, etc…) il pourra s’adosser sur son dossier d’évaluation et discuter avec l’appui d’arguments fournis par le dossier de l’expert évaluateur immobilier.

Le coût d’une évaluation varie en fonction de la taille du bien et de la complexité du dossier mais les honoraires s’élèvent entre 700 € et 3500 €. Comparer aux enjeux et aux atouts qu’un dossier d’expertise apporte cela mérite vraiment la peine de faire cet investissement.

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C’est un drame qui vient de se produire. Je suis de tout coeur avec les familles et les proches des victimes.

Il n’existe pas de mot pour décrire ce qui vient de se dérouler près de chez nous. Il est certain que cette cicatrice restera indélébile dans nos mémoires et dans notre coeur.

 

Un jour de grande tristesse sur Nice

Un jour de grande tristesse sur Nice

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Noël à Nice

Noel à Nice

L’année 2015 s’achève sur un sentiment d’inquiétude et de peur. Nous entrons dans une nouvelle ère. La mondialisation de l’économie, la circulation des personnes et des capitaux a naturellement aussi permis la mondialisation des guerres et des conflits, plus jamais nous ne nous sentirons à l’abris dans nos pays occidentaux. Il va falloir vivre a ça, nous habitué et s’adapté. Plus de 70 années sans guerre sur notre territoire s’achève et certainement nous ne revivrons plus jamais une telle période de sécurité (pour nous les petits Français j’entends). Plusieurs solutions s’offre à nous, soit nous nous recroquevillons sur nous et nous attendons que ça passe (et ça ne passera jamais) soit nous prenons notre destin en main et nous en tirons les enseignements et nous adaptons.

Alors que mes pensées vont vers les familles des victimes des attentats de France bien sur mais aussi du Kenya, de Tunisie, de  Syrie et toutes les régions du monde où la dictature djihadiste sème la terreur.

A tous mes lecteurs, je vous souhaites une bonne fin d’année 2015, profitez de vos familles, de vos amis et de tous les êtres que vous aimez.

Jean

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Un syndic pas cher peu vous coûter très cher.

Un syndic pas cher peu vous coûter très cher.

« Monsieur le syndic, nous vous demandons des devis car nous voulons payer le moins cher possible », voilà une phrase que j’entends régulièrement. Le bon sens voudrait que l’on choisisse systématiquement le prestataire le moins cher mais dans les faits le moins cher d’aujourd’hui peut être le plus cher demain. Voici quelques exemples, vous prenez la maintenance des portes de garages, en général les prix oscilles entre 300 et 350 €/an.  La bataille entre les fournisseurs porte sur 20/30 € an alors pourquoi ne pas choisir le moins cher ? Tout simplement que le chiffre d’affaire ne se fait pas sur le contrat de maintenance mais sur l’entretien et les réparations de la porte de garage. Et là les différences sont loin d’être anodine. Les prix d’un palpeur, d’un moteur, d’une carte électronique ou tout simplement des émetteurs peuvent variés de 15, 20 voir 30%. Alors vous comprendrez mieux que les 20/30 € par an d’écart ne pèse pas lourds lorsqu’il faut changer le bras d’un portail à plusieurs milliers d’euros. Mais cet exemple est aussi valable pour les ascenseurs, l’entretien des VMC, chaufferie, etc… Alors avant de s’engager sur le contrat le moins cher il faut étudier les prix des prestations hors contrat et comparer. Mais là encore faut-il que l’on prenne le temps…Et comme on dit le temps c’est de l’argent. Alors avant de faire baisser les honoraires de votre syndic assurez vous qu’il soit suffisamment rémunéré pour le temps qu’il doit vous consacrer. Avoir des honoraires de syndic bas c’est prendre le risque que celui ne vous consacre pas suffisamment de temps et c’est ce qu’il y a de plus précieux chez un syndic.

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Nous sommes tous d’accord, les ventes se font rares. Les acheteurs tournent et retournent mais ont du mal à franchir l’obstacle. Les vendeurs (les vrais) nous interrogent pour connaitre le bon prix. Depuis maintenant plusieurs mois les ventes dans sur le département sont en baisse constante. Les prix de vente même s’ils fléchissent dans certains cas, restent à des niveaux très élevés surtout comparés aux régions voisines. Aujourd’hui, 20% d’écart de prix en les Alpes Maritimes et le Var ne se justifient plus.

locaux vides ça ne fait que commencer.

locaux vides ça ne fait que commencer.

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bonne année 2015

2015 une année à saisir pour les professionnels de l’immobilier

La page 2014 est maintenant définitivement tournée. Le moins que l’on puisse dire c’est qu’elle fut riche en événement pour le secteur  de l’immobilier. Le bref passage de Madame DUFLOT va laisser une trace indélébile pour tous les professionnels de l’immobilier que ce soit les Notaires, les Administrateurs de biens et bien entendu les agents immobiliers. La prise de conscience par les pouvoir public du tsunami que représente le paquet de législatif de la loi dite ALUR a fort heureusement permis de limiter les dégâts pour le secteur de l’immobilier dont les principales victimes sont avant tous celles que la nouvelle loi était censée protéger. Maintenant que tout le monde mesure l’impact des nombreux dispositifs imaginés par des technocrates aseptisés et des politiques pratiquant plus facilement le dogme que l’intérêt collectif, nous allons pouvoir en 2015 améliorer ce qui peux l’être et surtout mettre en place des méthodes permettant à tous de mieux appréhender les nouvelles règles du jeu.
Pour les particuliers, il est de plus en plus évident que leur patrimoine doit être mis entre les mains d’un bon professionnel. La place à l’amateurisme n’est plus possible car les conséquences sont payables immédiatement. Que ce soit pour vendre son appartement ou confier la gestion locative de sa villa, la présence d’un professionnel de l’immobilier sécurise la transaction et garantie son bon déroulement. Reste maintenant aux professionnels de faire leurs preuves et de montrer qu’ils savent s’adapter à la nouvelle donne.

En résumé, 2015 sera une année pleine d’opportunité pour les professionnels de l’immobilier qui sauront positiver. Pour les autres, reste plus qu’a regarder la vidéo de 2014.

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Qui n’a jamais acheté dans le neuf n’imagine pas les problèmes que peut rencontrer la copropriété lors de sa mise en service. La plus part des promoteurs considère comme secondaire le choix du premier syndic lors de la mise en route d’une nouvelle résidence. Souvent, ce sont les sièges sociaux qui passent des accords financiers entre promoteurs et syndics. Sur le terrain, les syndics filiales des grands groupes confient la gestion des nouvelles copropriétés non pas à des gestionnaires expérimentés mais très souvent à des débutants ou à des salariés de faible expérience.

Là est l’erreur, car il n’y a rien de plus compliqué que le lancement d’un ensemble immobilier. La mise en place des nouveaux contrats, l’élaboration d’un budget dans historique et en même temps la levée des réserves, le suivi des désordres, etc. A cela s’ajoute l’inexpérience des copropriétaires et vous avez un cocktail explosif qui abouti trop souvent devant la  justice.

Il appartient au promoteur de bien choisir son syndic et même si la loi prévoit d’en présenter trois, le promoteur se doit d’être exigeant.

Un bon syndic au départ ce sont des relations apaisées entre les copropriétaires et le promoteur.

IMMEUBLE NEUF

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Depuis la fin mars la nouvelle loi ALUR est applicable, voici les premières obligations :

Pour la vente de biens en copropriété : L’annonce immobilière devra avoir en plus des informations habituelles, les informations suivantes :

  • dire que le bien est soumis au statut de la copropriété ; (sauf pour les villas en ASL)
  • le nombre de lots que comprend l’immeuble ; (interroger votre syndic de copropriété si vous le connaissez pas)
  • le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel ; (il faut reprendre vos appels de fonds)
  • et, pour les copropriétés en difficulté, l’exercice ou non d’une procédure d’alerte ou de redressement du syndicat de copropriété.(Vous l’aurez compris que si votre copropriété est dans ce cas, vous aurez les pires difficultés pour trouver un acheteur de votre appartement)

L’obligation concerne tout le monde que ce soit des annonces d’agence immobilière que de particulier.

annonce immobilière sur Gattières et Carros ce qui change en 2014

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Régulièrement, nous sommes consultés pour proposer nos services de syndic sur des copropriétés insatisfaites de leur syndic en place. Parfois, le choix se porte vers un confrère dont le critère principal de choix c’est porté sur ses conditions tarifaires.  Cette situation m’amène à plusieurs réflexions que je me permet de partager ici.

Baisse des honoraires

Honoraires du syndic de copropriété

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