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La lecture des arrêtes de comptes que fourni le syndic est une très utile pour essayer de trouver les économies possibles sur les charges de copropriétés.

Voici quelques exemples de poste de charges que vous pouvez facilement contrôler.

  • Ascenseur : si le montant annuel dépasse les 2000 euros par cabine et que votre immeuble à moins de 10 étages vous pouvez trouver moins cher ou renégociez le contrat.
  • Porte de garage : Sauf cas particulier le montant annuel du contrat ne doit pas dépasser 800 euros pour une porte de garage basculante classique, si vous payez plus faite jouer la concurrence.
  • Le prix du m3 d’eau chaude sanitaire ne doit pas dépasser 10 euro, si c’est votre cas tant mieux. Mais sachez qu’il y a des copropriétés qui payent jusqu’a 18 euro le M3 ! demandez à votre syndic des explications si vous payez plus de 10 euros.

D’autres postes de charges peuvent être analysé mais demande une réelle expertise.

 

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J’ouvre ici un chapitre concernant les qualités attendues par les copropriétaires et le conseil syndical de leur syndic de copropriété. Et pour ouvrir ce chapitre, j’aborde ici la question de la PROXIMITÉ.

Proximité de lieu ou d'intérêt.

Proximité de lieu ou d’intérêt.

Comme je l’ai déjà abordé sur mon blog, le développement des syndics en-ligne marque-t-il un des-intérêt par les copropriétaires de la proximité géographique du syndic ? La réponse est non bien entendu, la seule motivation des copropriétaires à s’adresser à un syndic en-ligne est le coût et uniquement le coût et c’est pourquoi il s’agit à mon avis d’un micro-marché qui intéresse les toutes petites copropriétés.

Mais pour revenir à la PROXIMITÉ, on s’aperçoit que la perception que chacun en a est différente et que souvent l’on confond PROXIMITÉ avec RÉACTIVITÉ. En effet, à quoi sert un syndic en bas de son immeuble si lorsque l’on a un problème le gestionnaire vienne qu’une semaine après !!! ou plus certains diront … Read More →

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Vous êtes propriétaire d’un terrain ou d’un immeuble et vous êtes contacté par l’établissement public foncier (EPF) et vous souhaitez légitimement obtenir la meilleur offre d’achat possible mais vous ne savez pas comment faire.

Etablissement public foncier EPF PACA

Sachez tout d’abord que l’EPF (EPF PACA) n’est pas un acheteur lambda mais il s’agit d’un opérateur public et à ce titre ses démarches sont très encadrées. Il ne s’agira donc pas de négocier sur un coin de bureau le prix de votre bien. En effet, l’EPF quand il opère dans un cadre d’aménagement comme une future Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) doit se proposer un prix de foncier conforme à l’estimation(1) faite par les Domaines (France Domaine(2)) et s’aligner sur l’estimation haute. Il n’est donc pas question de jouer au marcha

DIE Ex France Domaine, sous la tutelle du Ministère de l’Economie et des Finances.

nd de tapis avec un représentant de l’EPF car celui-ci n’a que très peu de marge de manœuvre. Alors comment obtenir le meilleur prix possible ? Le plus simple est de confier la négociation à Expert Évaluateur Immobilier qui pourra assister les propriétaires a vérifier l’évaluation de France Domaine et valider ou non les prix proposés. En effet, seul un Expert Evaluateur Immobilier indépendant pourra vérifier les valeurs de références et confirmer ou non si l’évaluation de France Domaine est réaliste.

 

 

 

 

(1) « L’avis du service des Domaines ne lie donc pas la collectivité, qui peut toujours en vertu du principe de libre administration, décider de passer outre (TA Montpellier, 28 nov. 2001, n° 971709, Assoc. Saint-Cyprien ma ville) ».

(2) France Domaine est devenu depuis 2016 la Direction de l’immobilier de l’État

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Cette question revient dans toutes les bouches aux assemblées générales et tous les ans, les charges continuent à progresser.comment maîtriser ses charges ?

La réponse n’est pas simple car les facteurs aggravation des charges sont nombreux et beaucoup ne sont pas ajustables par le syndic ou les copropriétaires.

Dans cette catégorie de charges incompressibles nous trouvons par exemple : La taxe foncière dont le montant est fixé par les pouvoirs publics. Il existe dans de rare cas la possibilité de revoir l’assiette mais pour cela faut-il déjà connaître sur quoi repose la taxe, piscine, loge, local, etc …

Et puis il y a les charges partiellement incompressibles sur lequels les copropriétaires et le syndic peuvent intervenir :

Sur la facture d’eau, d’électricité et de chauffage ; au plus simple en renégociant le prix unitaire mais attention aux miroirs aux alouettes car certains contrats paraissent alléchants … et en faisant des investissements judicieux en réduisant la consommation d’électricité, d’eau et de combustible (gaz, fuel, etc..).

Enfin il y a des charges qui contribuent sont directement liées au niveau d’exigence de la copropriété, comme par exemple les espaces verts dont la fréquence de passage du jardinier influe le prix de la prestation mais aussi la qualité des espaces verts attendue par les résidents.

Alors comment faire ?

Il convient donc d’établir un dossier comprenant un tableau des contrats en cours avec les montants et les dates d’échéances avec les délais de préavis. Faire un diagnostic des équipements de production de chauffage, de distribution de l’eau afin de voir si des solutions techniques permettent de trouver des économies de consommables.

Vous pourrez avec ses outils et quelques autres, proposer à la prochaine assemblée des résolutions concrètes permettant la maîtrise des charges et du budget de la copropriété.

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Dans chaque copropriété neuve que j’ai été amené à gérer, j’ai constaté que les règlements de copropriété n’étaient pas conforme à la réalité du fonctionnement de la résidence. Cette situation amène les copropriétaires a demander à faire des modification mais malheureusement la règle de l’unanimité s’impose et les problèmes restent figés pour l’éternité.

C’est pourquoi, je propose un nouveau service aux promoteurs et constructeurs d’optimisation des règlements de copropriété.

Toutes les informations sont sur le site 123-syndic.fr ici 

Optimisation d'un réglement de copropriété dans un immeuble ou une résidence neuve.

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Vous avez certainement vu sur internet des sites qui proposent de gérer votre copropriété à distance. Le site offre tous les services administratifs, juridiques et comptables.

Syndic de copropriété en ligne

Syndic de copropriété en ligne

Le syndic ne se déplace jamais sur la copropriété, ne vient jamais aux assemblées générales et encore moins aux réunions des conseils syndicaux.

Que faut-il en penser ?

Tout d’abord cette offre de service de syndic en-ligne s’adresse aux petites copropriétés (maxi 50 lots) ensuite, il faut que les copropriétaires s’entendent bien entre eux car le syndic ne pourra pas être arbitre lors des assemblées générales ni tranché un différent sur place. Alors si tout va bien pourquoi ne pas être syndic bénévole alors ? Tout simplement parce que la responsabilité du syndic professionnel ou bénévole est la même. Un bénévole prend la responsabilité financière et juridique dans la gestion de la copropriété et ce n’est pas une mince affaire. Quid des questions juridiques, comptables ou techniques ? Il reste donc au syndic bénévole s’il ne veut pas prendre trop de risque de se faire assister par une association comme l’ARC (association des responsables de copropriétés) mais cela à un coût et l’ARC ne sera pas le syndic et donc pas responsable.

Syndic de copropriété en ligne

Syndic de copropriété en ligne

En résumé, si vous vous entendez bien entre copropriétaires et que vous voulez faire des économies faites appel à syndic en-ligne en ayant à l’esprit qu’il ne pourra pas vous aider sur les dossiers conflictuel. Si vous avec des contentieux présents ou à venir, prenez un syndic professionnel de proximité. Le site www.123-syndic.fr pourra vous aider dans vos démarches pour trouver le bon syndic professionnel. Notez aussi que l’écart de prix n’est aussi important entre les sites en-ligne et les syndics de proximité.

 

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Recouvrement des charges tous les syndics ne sont pas égaux.L’une des missions principales du syndic est de veiller à ce que tous les copropriétaires payent leurs charges en temps et en heure.

Le syndic doit dont procéder après l’envoi des appels de fonds relancer les copropriétaires qui ne sont pas à jour des charges et mener des actions qui graduellement peut aller jusqu’à la vente aux enchères du bien.

Le syndic doit donc agir avec fermeté mais aussi rester à l’écoute des difficultés que traverse un copropriétaire pour le paiement de ses charges. Il se doit donc pour chaque cas étudier la situation et faire la part entre la réelle difficulté et la mauvaise foi.

Là aussi, tous les syndics ne se ressemblent pas et certains traitent les relances de manière automatique sans prendre en considération l’aspect humain. Il est donc important lorsque l’on cherche un nouveau syndic de connaitre sa méthode de recouvrement des charges car personne n’est à l’abri d’un accident de la vie.

Il est aussi très important de veiller aux coûts des frais de contentieux car il n’est pas nécessaire de surcharger de frais des copropriétaires qui seraient déjà en difficultés.

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La question du changement de syndic se pose régulièrement lorsque la copropriété traverse une crise.

Faut-il garder le syndic actuel, si oui comment faire pour qu’il agisse dans l’intérêt des copropriétaires ? Si non, comment trouver le syndic qui viendra remettre la copropriété sur la bonne voie ?

Tout d’abord, il faut discuter, convoquer le syndic en place pour lui faire part de ses craintes. Soit le syndic réagit et corrige son action, soit rien ne se passe et c’est là qu’il vous faudra agir.

Mais comment pour s’y retrouver. Comment sélectionner le syndic, sur quels critères ? et des tas d’autres questions auxquels il vous faut répondre pour ne pas changer de syndic pour rien.

Pour répondrez à cette demande de changement de syndic, je vous propose de vous rendre sur le site http://www.123-syndic.fr et de faire votre demande.

Que ce soit pour régler un différent avec le syndic actuel, trouver un nouveau syndic ou régler des problèmes de copropriétés qui semblent insurmontables, le site http://www.123-syndic.fr devrait pouvoir satisfaire vos demandes.

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Après ma longue pour ne pas très longue expérience des métiers de l’immobilier il m’a semblé logique de faire évoluer ma carrière en lui apportant en plus du syndic de copropriété, l’expertise immobilière. Je propose donc en plus de mes autres activités de faire des rapports d’évaluation immobilière. Vous en saurez plus en consultant le site http://www.expert-evaluateur-immobilier.com .La somme de mes savoirs faire en immobilier se retrouve compilé dans cette activité qui me permet de valoriser mes compétences.

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expert immobilier, evaluation de villa et d'appartement

Il arrive parfois un moment dans sa vie ou l’on doit vendre un bien immobilier. Depuis 20 ans les comportements des acheteurs ont bien changés et l’arrivée des technologies de l’internet y a largement contribué.

La profusion de sites internet, de portails ou d’annonces immobilières offre un large choix pour mettre en place sa stratégie pour vendre mais ne résout pas au principal problème que pose la question du « a quel prix ? »  Certains sites s’essaye à l’exercice mais ne permettent pas d’avoir un prix précis. Les estimations des agents immobiliers (AI) ne sont pas objectives puisque l’intérêt de l’AI est de vendre et si possible le plus rapidement possible. Les estimations faites par des agents immobiliers sont aussi sujettes à controverses car comment fixer un prix sans une analyse complète et détaillée du marché ou se trouve le bien à vendre. Il est vrai que de fournir un service gratuitement entame sérieusement l’application que l’agent immobilier voudra bien fournir car qui aujourd’hui accepte de travailler gratuitement ? On ne peut donc blâmer les agents immobiliers sauf à avoir bradé un service qui apporte une réelle valeurs ajoutée.  Quand après avoir consulter trois agents immobiliers vous obtenez trois valeurs différentes avec des écarts de plus de 10% le vendeur ne sera pas plus avancé pour savoir quel sera le prix de mise en vente de son bien.

Alors vers qui s’adressé ? la réponse est simple … l’expert évaluateur immobilier.

Qu’est ce q’un expert évaluateur immobilier ? C’est un professionnel expérimenté (en effet, seul les années d’expériences peuvent garantir une analyse sérieuse et documentée) qui n’est pas parti prenante à la transaction. Il n’est donc pas intéressé par la vente du bien et encore moins par une quelconque négociation. Son seul intérêt est le sérieux et l’exhaustivité de son évaluation. Il est rémunéré pour son travail, le temps qu’il consacre à visiter le bien (de 1 ou 3 heures) du temps qu’il consacre à mener son étude de marché et enfin sur la remise d’un dossier complet d’évaluation.

L’intérêt pour le futur vendeur, c’est que quelque soit sa stratégie (vente directe entre particulier, vente par agence, etc…) il pourra s’adosser sur son dossier d’évaluation et discuter avec l’appui d’arguments fournis par le dossier de l’expert évaluateur immobilier.

Le coût d’une évaluation varie en fonction de la taille du bien et de la complexité du dossier mais les honoraires s’élèvent entre 700 € et 3500 €. Comparer aux enjeux et aux atouts qu’un dossier d’expertise apporte cela mérite vraiment la peine de faire cet investissement.