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Recouvrement des charges tous les syndics ne sont pas égaux.L’une des missions principales du syndic est de veiller à ce que tous les copropriétaires payent leurs charges en temps et en heure.

Le syndic doit dont procéder après l’envoi des appels de fonds relancer les copropriétaires qui ne sont pas à jour des charges et mener des actions qui graduellement peut aller jusqu’à la vente aux enchères du bien.

Le syndic doit donc agir avec fermeté mais aussi rester à l’écoute des difficultés que traverse un copropriétaire pour le paiement de ses charges. Il se doit donc pour chaque cas étudier la situation et faire la part entre la réelle difficulté et la mauvaise foi.

Là aussi, tous les syndics ne se ressemblent pas et certains traitent les relances de manière automatique sans prendre en considération l’aspect humain. Il est donc important lorsque l’on cherche un nouveau syndic de connaitre sa méthode de recouvrement des charges car personne n’est à l’abri d’un accident de la vie.

Il est aussi très important de veiller aux coûts des frais de contentieux car il n’est pas nécessaire de surcharger de frais des copropriétaires qui seraient déjà en difficultés.

La question du changement de syndic se pose régulièrement lorsque la copropriété traverse une crise.

Faut-il garder le syndic actuel, si oui comment faire pour qu’il agisse dans l’intérêt des copropriétaires ? Si non, comment trouver le syndic qui viendra remettre la copropriété sur la bonne voie ?

Tout d’abord, il faut discuter, convoquer le syndic en place pour lui faire part de ses craintes. Soit le syndic réagit et corrige son action, soit rien ne se passe et c’est là qu’il vous faudra agir.

Mais comment pour s’y retrouver. Comment sélectionner le syndic, sur quels critères ? et des tas d’autres questions auxquels il vous faut répondre pour ne pas changer de syndic pour rien.

Pour répondrez à cette demande de changement de syndic, je vous propose de vous rendre sur le site http://www.123-syndic.fr et de faire votre demande.

Que ce soit pour régler un différent avec le syndic actuel, trouver un nouveau syndic ou régler des problèmes de copropriétés qui semblent insurmontables, le site http://www.123-syndic.fr devrait pouvoir satisfaire vos demandes.

Un syndic pas cher peu vous coûter très cher.

Un syndic pas cher peu vous coûter très cher.

« Monsieur le syndic, nous vous demandons des devis car nous voulons payer le moins cher possible », voilà une phrase que j’entends régulièrement. Le bon sens voudrait que l’on choisisse systématiquement le prestataire le moins cher mais dans les faits le moins cher d’aujourd’hui peut être le plus cher demain. Voici quelques exemples, vous prenez la maintenance des portes de garages, en général les prix oscilles entre 300 et 350 €/an.  La bataille entre les fournisseurs porte sur 20/30 € an alors pourquoi ne pas choisir le moins cher ? Tout simplement que le chiffre d’affaire ne se fait pas sur le contrat de maintenance mais sur l’entretien et les réparations de la porte de garage. Et là les différences sont loin d’être anodine. Les prix d’un palpeur, d’un moteur, d’une carte électronique ou tout simplement des émetteurs peuvent variés de 15, 20 voir 30%. Alors vous comprendrez mieux que les 20/30 € par an d’écart ne pèse pas lourds lorsqu’il faut changer le bras d’un portail à plusieurs milliers d’euros. Mais cet exemple est aussi valable pour les ascenseurs, l’entretien des VMC, chaufferie, etc… Alors avant de s’engager sur le contrat le moins cher il faut étudier les prix des prestations hors contrat et comparer. Mais là encore faut-il que l’on prenne le temps…Et comme on dit le temps c’est de l’argent. Alors avant de faire baisser les honoraires de votre syndic assurez vous qu’il soit suffisamment rémunéré pour le temps qu’il doit vous consacrer. Avoir des honoraires de syndic bas c’est prendre le risque que celui ne vous consacre pas suffisamment de temps et c’est ce qu’il y a de plus précieux chez un syndic.

bonne année 2015

2015 une année à saisir pour les professionnels de l’immobilier

La page 2014 est maintenant définitivement tournée. Le moins que l’on puisse dire c’est qu’elle fut riche en événement pour le secteur  de l’immobilier. Le bref passage de Madame DUFLOT va laisser une trace indélébile pour tous les professionnels de l’immobilier que ce soit les Notaires, les Administrateurs de biens et bien entendu les agents immobiliers. La prise de conscience par les pouvoir public du tsunami que représente le paquet de législatif de la loi dite ALUR a fort heureusement permis de limiter les dégâts pour le secteur de l’immobilier dont les principales victimes sont avant tous celles que la nouvelle loi était censée protéger. Maintenant que tout le monde mesure l’impact des nombreux dispositifs imaginés par des technocrates aseptisés et des politiques pratiquant plus facilement le dogme que l’intérêt collectif, nous allons pouvoir en 2015 améliorer ce qui peux l’être et surtout mettre en place des méthodes permettant à tous de mieux appréhender les nouvelles règles du jeu.
Pour les particuliers, il est de plus en plus évident que leur patrimoine doit être mis entre les mains d’un bon professionnel. La place à l’amateurisme n’est plus possible car les conséquences sont payables immédiatement. Que ce soit pour vendre son appartement ou confier la gestion locative de sa villa, la présence d’un professionnel de l’immobilier sécurise la transaction et garantie son bon déroulement. Reste maintenant aux professionnels de faire leurs preuves et de montrer qu’ils savent s’adapter à la nouvelle donne.

En résumé, 2015 sera une année pleine d’opportunité pour les professionnels de l’immobilier qui sauront positiver. Pour les autres, reste plus qu’a regarder la vidéo de 2014.

Qui n’a jamais acheté dans le neuf n’imagine pas les problèmes que peut rencontrer la copropriété lors de sa mise en service. La plus part des promoteurs considère comme secondaire le choix du premier syndic lors de la mise en route d’une nouvelle résidence. Souvent, ce sont les sièges sociaux qui passent des accords financiers entre promoteurs et syndics. Sur le terrain, les syndics filiales des grands groupes confient la gestion des nouvelles copropriétés non pas à des gestionnaires expérimentés mais très souvent à des débutants ou à des salariés de faible expérience.

Là est l’erreur, car il n’y a rien de plus compliqué que le lancement d’un ensemble immobilier. La mise en place des nouveaux contrats, l’élaboration d’un budget dans historique et en même temps la levée des réserves, le suivi des désordres, etc. A cela s’ajoute l’inexpérience des copropriétaires et vous avez un cocktail explosif qui abouti trop souvent devant la  justice.

Il appartient au promoteur de bien choisir son syndic et même si la loi prévoit d’en présenter trois, le promoteur se doit d’être exigeant.

Un bon syndic au départ ce sont des relations apaisées entre les copropriétaires et le promoteur.

IMMEUBLE NEUF

Régulièrement, nous sommes consultés pour proposer nos services de syndic sur des copropriétés insatisfaites de leur syndic en place. Parfois, le choix se porte vers un confrère dont le critère principal de choix c’est porté sur ses conditions tarifaires.  Cette situation m’amène à plusieurs réflexions que je me permet de partager ici.

Baisse des honoraires

Honoraires du syndic de copropriété

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Loi ALUR pour en savoir plus ...

Ministère du Logement

Le parlement et le sénat ont approuvés le texte de loi proposé par Madame le Ministre Cécile DUFLOT. Cette nouvelle loi va profondément modifier les règles qui régissent les relations entre locataires et bailleurs, entre copropriétaires et syndic et aussi les règles qui régissent les métiers d’agent immobilier, de syndic de copropriété et de gérant d’immeuble. La loi porte sur d’autres sujets comme l’urbanisme mais bien modestement je me contenterai de donner mon avis sur les sujets que je connais assez bien.

Les professionnels de l’immobilier sont très remontés contre cette loi et beaucoup de particuliers ne comprennent pas pourquoi et en quoi cette loi n’est pas juste. Je vais donc taché d’expliquer les bons cotés de cette loi (si si il y en a) et les mauvais cotés mais aussi les effets pervers sur le marché de l’immobilier.

Voici les points que je vais aborder au fil du temps.
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Voilà une question qui revient souvent et sur lequel j’explique que quelque soit le nombre d’employés dans la société, ce qui est important c’est combien vont s’occuper de votre résidence.  Les cabinets de syndic les plus gros ont plus de 5000 salariés, vont-ils pour autant mettre à votre disposition 5 salariés ? La réponse est non, car ce qui est important pour toutes les entreprises petites ou grandes c’est la ratio honoraires/salariés.

Pour faire simple une copropriété de 1500 logements génère suffisamment d’honoraires pour mettre à la disposition de la copropriété 3 collaborateurs mais seulement 1 pour une copropriété de 100 appartements. D’une façon générale, vous n’aurez à faire qu’au gestionnaire de copropriété (souvent le patron dans les petits cabinets) et d’un ou d’une assistante.

La vraie question est, est-ce suffisant ? La réponse est simple, tout dépend du nombre de logement géré par ses deux personnes.

Ont peut dire sans trop de risque qu’une équipe (gestionnaire+assistant) est bien occupée jusqu’à 1000 logements gérés, très occupée jusqu’à 1500 logements et trop occupées au-delà.

Si vous devez choisir un syndic de copropriété, posez donc la question  » combien de lot gérez-vous ? » et sur combien de copropriétés (moins il y en a, plus on peut gérer de lots) ?

Souvent, je suis interrogé par des copropriétés qui souhaite changer de syndic de copropriété et je suis obligé de ne pas donné suite car celles-ci sont à plus de 20 minutes de nos bureaux de Carros et Gattières.

Alors pourquoi refuser de nouveaux contrats ?

L’explication est simple, comment rendre un service de qualité si la résidence a gérer est à plus de 20 minutes, le gestionnaire hésitera à prendre plus d’une heure de son temps pour venir sur la résidence (30 mn aller, 30 mn retour) et les copropriétaires hésiterons à ce rendre dans les bureaux du syndic si celui-ci est trop loin.

Bien qu’il ne s’agit pas du seul critère dans le choix du syndic de copropriété, celui-ci est souvent l’origine de l’insatisfaction des résidents.

 

Depuis des dizaines d’années, les grands groupes maintiennent la pressions sur les syndicats professionnels pour défendre le principe du compte bancaire unique.
L’argument consistant pour certains syndicats (FNAIM, UNIS)à ne pas prendre partis revient à défendre le pré carré des holdings financières propriétaires des syndics comme Foncia, Nexity-Lamy, Citya, etc.

Comme le bon sens ne l’emporte-t-il pas dans cette affaire. Pourquoi mélanger l’argent de la résidence XXX de Nice avec celui de la copropriété YYY de Saint Laurent du Var ou est l’intérêt du consommateur ?
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