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Vous êtes propriétaire d’un terrain ou d’un immeuble et vous êtes contacté par l’établissement public foncier (EPF) et vous souhaitez légitimement obtenir la meilleur offre d’achat possible mais vous ne savez pas comment faire.

Etablissement public foncier EPF PACA

Sachez tout d’abord que l’EPF (EPF PACA) n’est pas un acheteur lambda mais il s’agit d’un opérateur public et à ce titre ses démarches sont très encadrées. Il ne s’agira donc pas de négocier sur un coin de bureau le prix de votre bien. En effet, l’EPF quand il opère dans un cadre d’aménagement comme une future Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) doit se proposer un prix de foncier conforme à l’estimation(1) faite par les Domaines (France Domaine(2)) et s’aligner sur l’estimation haute. Il n’est donc pas question de jouer au marcha

DIE Ex France Domaine, sous la tutelle du Ministère de l’Economie et des Finances.

nd de tapis avec un représentant de l’EPF car celui-ci n’a que très peu de marge de manœuvre. Alors comment obtenir le meilleur prix possible ? Le plus simple est de confier la négociation à Expert Évaluateur Immobilier qui pourra assister les propriétaires a vérifier l’évaluation de France Domaine et valider ou non les prix proposés. En effet, seul un Expert Evaluateur Immobilier indépendant pourra vérifier les valeurs de références et confirmer ou non si l’évaluation de France Domaine est réaliste.

 

 

 

 

(1) « L’avis du service des Domaines ne lie donc pas la collectivité, qui peut toujours en vertu du principe de libre administration, décider de passer outre (TA Montpellier, 28 nov. 2001, n° 971709, Assoc. Saint-Cyprien ma ville) ».

(2) France Domaine est devenu depuis 2016 la Direction de l’immobilier de l’État

expert immobilier, evaluation de villa et d'appartement

Il arrive parfois un moment dans sa vie ou l’on doit vendre un bien immobilier. Depuis 20 ans les comportements des acheteurs ont bien changés et l’arrivée des technologies de l’internet y a largement contribué.

La profusion de sites internet, de portails ou d’annonces immobilières offre un large choix pour mettre en place sa stratégie pour vendre mais ne résout pas au principal problème que pose la question du « a quel prix ? »  Certains sites s’essaye à l’exercice mais ne permettent pas d’avoir un prix précis. Les estimations des agents immobiliers (AI) ne sont pas objectives puisque l’intérêt de l’AI est de vendre et si possible le plus rapidement possible. Les estimations faites par des agents immobiliers sont aussi sujettes à controverses car comment fixer un prix sans une analyse complète et détaillée du marché ou se trouve le bien à vendre. Il est vrai que de fournir un service gratuitement entame sérieusement l’application que l’agent immobilier voudra bien fournir car qui aujourd’hui accepte de travailler gratuitement ? On ne peut donc blâmer les agents immobiliers sauf à avoir bradé un service qui apporte une réelle valeurs ajoutée.  Quand après avoir consulter trois agents immobiliers vous obtenez trois valeurs différentes avec des écarts de plus de 10% le vendeur ne sera pas plus avancé pour savoir quel sera le prix de mise en vente de son bien.

Alors vers qui s’adressé ? la réponse est simple … l’expert évaluateur immobilier.

Qu’est ce q’un expert évaluateur immobilier ? C’est un professionnel expérimenté (en effet, seul les années d’expériences peuvent garantir une analyse sérieuse et documentée) qui n’est pas parti prenante à la transaction. Il n’est donc pas intéressé par la vente du bien et encore moins par une quelconque négociation. Son seul intérêt est le sérieux et l’exhaustivité de son évaluation. Il est rémunéré pour son travail, le temps qu’il consacre à visiter le bien (de 1 ou 3 heures) du temps qu’il consacre à mener son étude de marché et enfin sur la remise d’un dossier complet d’évaluation.

L’intérêt pour le futur vendeur, c’est que quelque soit sa stratégie (vente directe entre particulier, vente par agence, etc…) il pourra s’adosser sur son dossier d’évaluation et discuter avec l’appui d’arguments fournis par le dossier de l’expert évaluateur immobilier.

Le coût d’une évaluation varie en fonction de la taille du bien et de la complexité du dossier mais les honoraires s’élèvent entre 700 € et 3500 €. Comparer aux enjeux et aux atouts qu’un dossier d’expertise apporte cela mérite vraiment la peine de faire cet investissement.

Nous sommes tous d’accord, les ventes se font rares. Les acheteurs tournent et retournent mais ont du mal à franchir l’obstacle. Les vendeurs (les vrais) nous interrogent pour connaitre le bon prix. Depuis maintenant plusieurs mois les ventes dans sur le département sont en baisse constante. Les prix de vente même s’ils fléchissent dans certains cas, restent à des niveaux très élevés surtout comparés aux régions voisines. Aujourd’hui, 20% d’écart de prix en les Alpes Maritimes et le Var ne se justifient plus.

locaux vides ça ne fait que commencer.

locaux vides ça ne fait que commencer.

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bonne année 2015

2015 une année à saisir pour les professionnels de l’immobilier

La page 2014 est maintenant définitivement tournée. Le moins que l’on puisse dire c’est qu’elle fut riche en événement pour le secteur  de l’immobilier. Le bref passage de Madame DUFLOT va laisser une trace indélébile pour tous les professionnels de l’immobilier que ce soit les Notaires, les Administrateurs de biens et bien entendu les agents immobiliers. La prise de conscience par les pouvoir public du tsunami que représente le paquet de législatif de la loi dite ALUR a fort heureusement permis de limiter les dégâts pour le secteur de l’immobilier dont les principales victimes sont avant tous celles que la nouvelle loi était censée protéger. Maintenant que tout le monde mesure l’impact des nombreux dispositifs imaginés par des technocrates aseptisés et des politiques pratiquant plus facilement le dogme que l’intérêt collectif, nous allons pouvoir en 2015 améliorer ce qui peux l’être et surtout mettre en place des méthodes permettant à tous de mieux appréhender les nouvelles règles du jeu.
Pour les particuliers, il est de plus en plus évident que leur patrimoine doit être mis entre les mains d’un bon professionnel. La place à l’amateurisme n’est plus possible car les conséquences sont payables immédiatement. Que ce soit pour vendre son appartement ou confier la gestion locative de sa villa, la présence d’un professionnel de l’immobilier sécurise la transaction et garantie son bon déroulement. Reste maintenant aux professionnels de faire leurs preuves et de montrer qu’ils savent s’adapter à la nouvelle donne.

En résumé, 2015 sera une année pleine d’opportunité pour les professionnels de l’immobilier qui sauront positiver. Pour les autres, reste plus qu’a regarder la vidéo de 2014.

Depuis la fin mars la nouvelle loi ALUR est applicable, voici les premières obligations :

Pour la vente de biens en copropriété : L’annonce immobilière devra avoir en plus des informations habituelles, les informations suivantes :

  • dire que le bien est soumis au statut de la copropriété ; (sauf pour les villas en ASL)
  • le nombre de lots que comprend l’immeuble ; (interroger votre syndic de copropriété si vous le connaissez pas)
  • le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel ; (il faut reprendre vos appels de fonds)
  • et, pour les copropriétés en difficulté, l’exercice ou non d’une procédure d’alerte ou de redressement du syndicat de copropriété.(Vous l’aurez compris que si votre copropriété est dans ce cas, vous aurez les pires difficultés pour trouver un acheteur de votre appartement)

L’obligation concerne tout le monde que ce soit des annonces d’agence immobilière que de particulier.

annonce immobilière sur Gattières et Carros ce qui change en 2014

Au 1er mars 2014, les frais dit de notaire augmentent de 0.07 % ce qui sur une vente de 300.000 € représente 210 €. A qui devons nous cette augmentation ? Et bien à l’alliance parfaite de nos élus qu’ils soient locaux ou nationaux. En effet, l’état a autorisé les départements à augmenter leurs taxes sur l’immobilier avec un plafond de 0.07%. Le gouvernement a ainsi autoriser sans qu’il le fasse lui même a majorer les impôts des Français. Mais par n’importe lequel Français, celui qui achète, celui qui parie sur l’avenir (si si il y en a encore !) celui qui s’endette pour améliorer son quotidien.  Tout le monde se dit que cette mesure d’un gouvernement de gauche ne va pas être suivie par les départements de droite, et bien si l’on prend juste l’exemple des alpes maritimes nos conseillers généraux ont non seulement voté la majoration mais en plus en appliquant le taux maxi. Comme tout les professionnels de l’immobilier le savent tout les gouvernants utilise l’immobilier comme une rente captive (Bien que de plus en plus de Français délocalisent leurs résidences principales dans d’autres pays). Entre les plus values immobilières revues et corrigées votées sous l’ancien gouvernement et l’augmentation des taxes, chacun y va de son ingéniosité pour un peu plus charger la barque.

Il est vrai que la pierre malgré tout, reste le placement le plus sur, le plus stable et encore le plus rentable mais jusqu’à quand ? Depuis quelques semaines, les prix annoncés sur les sites internet sont en baisse significative, les vendeurs réalisent (enfin diront certains) que la valeur de leurs villas a baisser depuis 2008 et que si l’on n’a pas vendu dans les 6 mois c’est que le prix en trop élevé.

Après cette augmentation de taxe, nous avons tous le regard fixé sur les taux d’intérêts qui si ceux-ci devait augmenter ne serait-ce que 1/2 point mettrait à mal toutes les perspectives de reprise de l’immobilier pour les 18 prochains mois.

Augmentation des taxes sur les frais de notaire.

Loi ALUR pour en savoir plus ...

Ministère du Logement

Le parlement et le sénat ont approuvés le texte de loi proposé par Madame le Ministre Cécile DUFLOT. Cette nouvelle loi va profondément modifier les règles qui régissent les relations entre locataires et bailleurs, entre copropriétaires et syndic et aussi les règles qui régissent les métiers d’agent immobilier, de syndic de copropriété et de gérant d’immeuble. La loi porte sur d’autres sujets comme l’urbanisme mais bien modestement je me contenterai de donner mon avis sur les sujets que je connais assez bien.

Les professionnels de l’immobilier sont très remontés contre cette loi et beaucoup de particuliers ne comprennent pas pourquoi et en quoi cette loi n’est pas juste. Je vais donc taché d’expliquer les bons cotés de cette loi (si si il y en a) et les mauvais cotés mais aussi les effets pervers sur le marché de l’immobilier.

Voici les points que je vais aborder au fil du temps.
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Avec l’ouverture de l’agence de CARROS, nous recherchons activement un ou une agent immobilier expérimenté(e), avec un statut d’agent commercial (auto-entrepreneur accepté). Sa mission répondre à la demande des clients de Carros et sa région suite à l’ouverture de notre agence immobilière.

La rémunération est calculée en fonction de l’expérience du candidat(e).

Pour commencer il y a deux catégories de mandat exclusifs ;

– Le mandat exclusif, tout seul je suis le maître du monde ;o)
Le mandat exclusif multi-diffusé …

Le premier n’a aucun intérêt puisque l’agent immobilier est seul pour essayer de vendre le bien que l’on vient de lui confier.

Dans le deuxième, les choses sont bien différentes car exclusif n’a jamais voulu dire seul (comme dans le cas précédent) mais veut dire que le vendeur charge un interlocuteur exclusif pour vendre son bien. Charge à cet interlocuteur de diffuser le plus largement le bien à vendre. Vous l’avez bien compris, l’interlocuteur c’est un agent immobilier membre d’une bourse immobilière ou d’un MLS et qui pourra dans les heures qui vont suivre la signature du mandat diffusé l’affaire à vendre auprès de ses confrères membre de la même organisation. A titre d’exemple le MLS COTE D’AZUR est une association regroupant pas moins de 500 agents immobiliers indépendant ou franchisé et même filiale de groupe nationaux.

En résumé, confier la vente d’un bien en exclusivité multi-diffusé est sans contexte la meilleure façon de vendre son bien par l’intermédiaire d’un professionnel.