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Ci dessous un article intéressant écrit par Maître Sabatié.

Il intéresse autant les syndics que les copropriétaires.

« Le décret le contenu de la fiche synthétique de la copropriété a été publié le 21 décembre 2016. Le point sur les règles du jeu.

photo : cyril-sabatie

Le Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 est enfin paru au Journal officiel du 23 décembre 2016, 2 ans et demi après son instauration… En effet, agents immobiliers et syndics attendaient ce décret depuis son annonce par la loi dite Alur du 24 mars 2014.

La fiche synthétique est un nouveau document qui regroupe les données financières et techniques essentielles de la copropriété et de son bâti.

Elle est établie, puis actualisée une fois par an par le représentant légal de la copropriété (syndic ou administrateur provisoire) pour être mise à la disposition des copropriétaires et des futurs acquéreurs d’un lot de copropriété.

La communication de la fiche synthétique est supposée permettre d’informer les candidats à l’acquisition de lots sur les caractéristiques essentielles de la copropriété dans laquelle l’achat est envisagé.

Pour mémoire l’article 8-2 précité dispose notamment que « le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti » dont le contenu est défini par ce décret du 21 décembre.  « »Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année. Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. »

 

Par ailleurs l’article L.721-2 du code de la construction (CCH) prévoit qu’en cas de vente d’un lot ou lors de la cession d’un droit réel immobilier portant sur un lot de copropriété, la fiche synthétique doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Ce décret est entré en vigueur le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, et par la suite au 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et au 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires.

Chaque copropriété doit donc comporter une fiche synthétique, véritable fiche de synthèse de l’immeuble comportant les six catégories d’information suivantes :

– l’identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie (nom, adresse, numéro d’immatriculation, etc.)

– l’identité du syndic ou de l’administrateur provisoire ayant établi la fiche (nom, adresse, SIRET, etc.)

– l’organisation juridique de la copropriété  (syndicat principal, secondaire, etc.)

– les caractéristiques techniques de la copropriété (nombre de lots, de bâtiments, etc.)

– les équipements de la copropriété (type de chauffage, ascenseurs, etc.)

– les caractéristiques financières de la copropriété (dates d’exercice comptable, dettes fournisseurs, montant des impayés, etc.)

Les données correspondantes doivent être établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés.

Les petits syndicats relevant de l’article 14-3 alinéa 2 de la loi de1965 (moins de dix lots et disposant d’un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros) ne sont toutefois pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.

Cette fiche synthétique devrait faciliter le remplissage des annonces immobilières et publicités pour les agents immobiliers, puisqu’elle comporte toutes les informations exigées par l’article L.721-1 du CCH (nombre de lots, montant moyen annuel de la quote-part de charges, procédure de difficulté éventuelle).

Le décret prévoit en outre que la fiche synthétique peut être extraite du registre national d’immatriculation. La fiche doit alors indiquer la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal« .

Si la fiche est établie sans passer par le registre de l’Anah, la fiche doit cette fois mentionner la date de sa délivrance et comporter le cachet et la signature de l’émetteur.

Enfin, l’article 8-2 de la loi de 1965 précitée, dispose également que « le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice ». Preuve de l’importance que le législateur a entendu donner à l’établissement et à la communication de cette fiche. »

L’article original ici.

 

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Et maintenant que minuit vient de passer, je vous présente mes meilleurs voeux pour l’année 2017.

Cette année sera la plus merveilleuse de toute car elle est toute neuve. Rien ne l’a encore abîmée. Alors que la page est blanche il ne nous reste plus qu’a utilisé nos crayons de couleur et tracer les contours d’une très très belle année.

Pour la nature, c’est un jour comme les autres mais pour nous petits humains que nous sommes, c’est une occasion de plus de faire naître l’espoir vers un nouveau monde… Alors svp dessinez moi une belle et bonne année 2017.

A très bientôt avec vos crayons de couleur ;o)A vos crayons de couleur pour 2017

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L’année 2016 s’achève et pour beaucoup c’est le moment de faire le bilan de l’année écoulée. Pour ma part, je trouve l’exercice inutile car si l’on fait le bilan des bilans depuis toutes les années que nous venons de traverser nous nous apercevons que nous n’en n’avons pas tiré parti. Alors pourquoi chercher à faire un bilan qui ne sert à rien. Je propose donc que nous fassions le tour de toutes les bonnes choses qui se sont passées dans nos vies respectives.

Pour les uns, une naissance, pour d’autre un mariage ou un pacs. Un nouveau travail ou une rentrée d’argent imprévue. Un nouvel amour ou mieux encore un amour renouvelé. Des retrouvailles, des bons moments passés entre copains ou amis. Des repas de famille joyeux, des embrassades, des regards croisés plein de connivence.

Voici ce que je vous propose, faisons la liste des bonnes choses de l’année 2016 et espérons qu’elles se (re)produiront à nouveau.syndic copro en 2016

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Comme il est de coutume, je vous souhaite d’excellente fête de fin d’année. Profitez bien de cette période pour retrouver vos proches et s’ils ne sont pas là ou plus là profitez en pour rencontrer de nouvelles personnes qui pourraient partager ce moment avec vous. Bon Noël 2016 et à très bientôt.

Bon Noêl 2016

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La lecture des arrêtes de comptes que fourni le syndic est une très utile pour essayer de trouver les économies possibles sur les charges de copropriétés.

Voici quelques exemples de poste de charges que vous pouvez facilement contrôler.

  • Ascenseur : si le montant annuel dépasse les 2000 euros par cabine et que votre immeuble à moins de 10 étages vous pouvez trouver moins cher ou renégociez le contrat.
  • Porte de garage : Sauf cas particulier le montant annuel du contrat ne doit pas dépasser 800 euros pour une porte de garage basculante classique, si vous payez plus faite jouer la concurrence.
  • Le prix du m3 d’eau chaude sanitaire ne doit pas dépasser 10 euro, si c’est votre cas tant mieux. Mais sachez qu’il y a des copropriétés qui payent jusqu’a 18 euro le M3 ! demandez à votre syndic des explications si vous payez plus de 10 euros.

D’autres postes de charges peuvent être analysé mais demande une réelle expertise.

 

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J’ouvre ici un chapitre concernant les qualités attendues par les copropriétaires et le conseil syndical de leur syndic de copropriété. Et pour ouvrir ce chapitre, j’aborde ici la question de la PROXIMITÉ.

Proximité de lieu ou d'intérêt.

Proximité de lieu ou d’intérêt.

Comme je l’ai déjà abordé sur mon blog, le développement des syndics en-ligne marque-t-il un des-intérêt par les copropriétaires de la proximité géographique du syndic ? La réponse est non bien entendu, la seule motivation des copropriétaires à s’adresser à un syndic en-ligne est le coût et uniquement le coût et c’est pourquoi il s’agit à mon avis d’un micro-marché qui intéresse les toutes petites copropriétés.

Mais pour revenir à la PROXIMITÉ, on s’aperçoit que la perception que chacun en a est différente et que souvent l’on confond PROXIMITÉ avec RÉACTIVITÉ. En effet, à quoi sert un syndic en bas de son immeuble si lorsque l’on a un problème le gestionnaire vienne qu’une semaine après !!! ou plus certains diront … Read More →

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Cette question revient dans toutes les bouches aux assemblées générales et tous les ans, les charges continuent à progresser.comment maîtriser ses charges ?

La réponse n’est pas simple car les facteurs aggravation des charges sont nombreux et beaucoup ne sont pas ajustables par le syndic ou les copropriétaires.

Dans cette catégorie de charges incompressibles nous trouvons par exemple : La taxe foncière dont le montant est fixé par les pouvoirs publics. Il existe dans de rare cas la possibilité de revoir l’assiette mais pour cela faut-il déjà connaître sur quoi repose la taxe, piscine, loge, local, etc …

Et puis il y a les charges partiellement incompressibles sur lequels les copropriétaires et le syndic peuvent intervenir :

Sur la facture d’eau, d’électricité et de chauffage ; au plus simple en renégociant le prix unitaire mais attention aux miroirs aux alouettes car certains contrats paraissent alléchants … et en faisant des investissements judicieux en réduisant la consommation d’électricité, d’eau et de combustible (gaz, fuel, etc..).

Enfin il y a des charges qui contribuent sont directement liées au niveau d’exigence de la copropriété, comme par exemple les espaces verts dont la fréquence de passage du jardinier influe le prix de la prestation mais aussi la qualité des espaces verts attendue par les résidents.

Alors comment faire ?

Il convient donc d’établir un dossier comprenant un tableau des contrats en cours avec les montants et les dates d’échéances avec les délais de préavis. Faire un diagnostic des équipements de production de chauffage, de distribution de l’eau afin de voir si des solutions techniques permettent de trouver des économies de consommables.

Vous pourrez avec ses outils et quelques autres, proposer à la prochaine assemblée des résolutions concrètes permettant la maîtrise des charges et du budget de la copropriété.

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Dans chaque copropriété neuve que j’ai été amené à gérer, j’ai constaté que les règlements de copropriété n’étaient pas conforme à la réalité du fonctionnement de la résidence. Cette situation amène les copropriétaires a demander à faire des modification mais malheureusement la règle de l’unanimité s’impose et les problèmes restent figés pour l’éternité.

C’est pourquoi, je propose un nouveau service aux promoteurs et constructeurs d’optimisation des règlements de copropriété.

Toutes les informations sont sur le site 123-syndic.fr ici 

Optimisation d'un réglement de copropriété dans un immeuble ou une résidence neuve.

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Vous avez certainement vu sur internet des sites qui proposent de gérer votre copropriété à distance. Le site offre tous les services administratifs, juridiques et comptables.

Syndic de copropriété en ligne

Syndic de copropriété en ligne

Le syndic ne se déplace jamais sur la copropriété, ne vient jamais aux assemblées générales et encore moins aux réunions des conseils syndicaux.

Que faut-il en penser ?

Tout d’abord cette offre de service de syndic en-ligne s’adresse aux petites copropriétés (maxi 50 lots) ensuite, il faut que les copropriétaires s’entendent bien entre eux car le syndic ne pourra pas être arbitre lors des assemblées générales ni tranché un différent sur place. Alors si tout va bien pourquoi ne pas être syndic bénévole alors ? Tout simplement parce que la responsabilité du syndic professionnel ou bénévole est la même. Un bénévole prend la responsabilité financière et juridique dans la gestion de la copropriété et ce n’est pas une mince affaire. Quid des questions juridiques, comptables ou techniques ? Il reste donc au syndic bénévole s’il ne veut pas prendre trop de risque de se faire assister par une association comme l’ARC (association des responsables de copropriétés) mais cela à un coût et l’ARC ne sera pas le syndic et donc pas responsable.

Syndic de copropriété en ligne

Syndic de copropriété en ligne

En résumé, si vous vous entendez bien entre copropriétaires et que vous voulez faire des économies faites appel à syndic en-ligne en ayant à l’esprit qu’il ne pourra pas vous aider sur les dossiers conflictuel. Si vous avec des contentieux présents ou à venir, prenez un syndic professionnel de proximité. Le site www.123-syndic.fr pourra vous aider dans vos démarches pour trouver le bon syndic professionnel. Notez aussi que l’écart de prix n’est aussi important entre les sites en-ligne et les syndics de proximité.

 

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Recouvrement des charges tous les syndics ne sont pas égaux.L’une des missions principales du syndic est de veiller à ce que tous les copropriétaires payent leurs charges en temps et en heure.

Le syndic doit dont procéder après l’envoi des appels de fonds relancer les copropriétaires qui ne sont pas à jour des charges et mener des actions qui graduellement peut aller jusqu’à la vente aux enchères du bien.

Le syndic doit donc agir avec fermeté mais aussi rester à l’écoute des difficultés que traverse un copropriétaire pour le paiement de ses charges. Il se doit donc pour chaque cas étudier la situation et faire la part entre la réelle difficulté et la mauvaise foi.

Là aussi, tous les syndics ne se ressemblent pas et certains traitent les relances de manière automatique sans prendre en considération l’aspect humain. Il est donc important lorsque l’on cherche un nouveau syndic de connaitre sa méthode de recouvrement des charges car personne n’est à l’abri d’un accident de la vie.

Il est aussi très important de veiller aux coûts des frais de contentieux car il n’est pas nécessaire de surcharger de frais des copropriétaires qui seraient déjà en difficultés.